自然人出租房产税金计算模型最终修复版

政策口径：
① 增值税：自然人出租不动产2026起适用3%征收率，住房减按1.5%，非住房3%；价税分离用1.03。
② 教育费附加/地方教育附加：月分摊≤10万且非专票免增值税时，直接免征。
③ 城建税：增值税免征时城建税为0；缴增值税时按实缴增值税×地区税率，再叠加六税两费减半。
④ 房产税：住房4%、非住房12%，以不含税租金为基数；免增值税时不剔除增值税，六税两费可减半。
⑤ 个税据实扣除：先扣附加税、房产税、印花税、土地税，再扣修缮费（≤800），再按≤4000减800/＞4000减20%计算。
⑥ 印花税：住房免；非住房按不含税租金×0.1%，六税两费可减半。
⑦ 城镇土地使用税：住房免；非住房面积×年税额÷12，六税两费可减半。
⑧ 各地有综合征收率、核定率、附加减免差异，本模型为分项估算，正式申报/代开以主管税务机关核定为准。